Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

О банках, населении и недвижимости

В своем поручении Федеральному собранию в этом году президент поручил правительству и Банку России принять меры по снижению ставки по ипотечным кредитам до 8% годовых или ниже к началу 2020 года. Этим дело не ограничилось. Также он потребовал от правительства расширить льготы по ипотеке. Верховная власть продемонстрировала заботу о населении. После этого можно было бы сделать паузу и процитировать известную книгу: «И увидел Он, что это хорошо».

Но так ли это действительно хорошо на самом деле? Для этого прежде всего необходимо ответить на два простых вопроса. В каком случае гражданам нужна ипотека? И кто является главным выгодоприобретателем в случае ипотечного кредита?

Ответ на первый вопрос предельно прост. Ипотека нужна населению лишь в том случае, когда граждане не способны заработать себе на достойное жилье в обозримый разумный промежуток времени. Этим нынешняя власть принципиально отличается от той, которая существовала в России до 1917 года. Во время проклятого царского режима ипотеки, охватывавшей какое-то значительное количество подданных империи, не было. Работающий человек, даже не имевший какого-то существенного образования, вполне мог заработать себе на то, чтобы купить или построить себе дом. При этом сделать это можно было даже при наличии четырех или шести детей. И это не было каким-то из ряда вон выходящим исключением. Это было вполне естественное явление. Мои прадеды – рабочие и ремесленники – были тому подтверждением.

Принципиальное отличие царской власти и нынешнего правительства заключается, в частности, в том, что царский режим при всех его недостатках и проблемах обеспечивал экономические условия для того, чтобы человек своим собственным трудом был способен в разумные сроки заработать себе на достойную жизнь. Сегодняшняя власть подобную цель для себя не только не ставит, но этот вопрос даже не рассматривает. Она сконцентрирована на том, чтобы максимальное число российских граждан, а желательно и все поголовно, были бы охвачены ипотекой, и это подводит нас к ответу на второй вопрос – об истинных выгодоприобретателеях ипотечной схемы.

Банк России, ипотечные банки и правительство наверняка скажут, что это граждане получают выгоду от ипотечных кредитов, поскольку имеют возможность улучшить свои жилищные условия уже сейчас, хотя средств у них на это не хватает. Это всё так, но это лишь далеко неполная часть подлинной картины, в которой ипотечный заемщик представляет собой всего лишь дойную корову, не имеющую по сути никаких прав. Реальную выгоду от ипотечных кредитов получают прежде всего банки и правительство.

За приобретенный в ипотеку дом или квартиру ее новый владелец будет вынужден заплатить две или три цены от ее реальной стоимости. Всё это - доход банка и государства, которому тот же банк заплатит налоги. Оплачивает весь этот банкет естественно заемщик. Пока он работает и платит, всё обстоит хорошо, но как только он теряет работу по тем или иным причинам, картина сразу меняется.

Формально купленная в ипотеку квартира – это собственность заемщика, и это он платит государству за нее имущественный налог. Два- ноль в пользу государства. Но на этой недвижимости есть обременение со стороны банка, и, если заемщик перестал платить, банк может отобрать эту недвижимость в полном соответствии с действующим законодательством. Конечно, недавно властями было принято решение в отношении ипотечных каникул, если заемщик потерял работу или его финансовое положение резко ухудшилось, но срок этих каникул всего полгода и воспользоваться ими можно всего лишь один раз.

Можно ли с достаточной степенью уверенности спрогнозировать, что за десять или двадцать лет ипотеки у заемщика всегда будут достойно оплачиваемая работа и крепкое здоровье, чтобы обслуживать имеющийся у него кредит? К сожалению, это невозможно. В результате на все эти годы ипотеки должник и вся его семья оказываются в полностью подвешенном и зависимом от банков и властей состоянии. Они становятся, если угодно, заложниками своего ипотечного кредита, долговыми рабами. Возможно, кто-то посчитает, что это слишком сильно сказано, но при непредвзятом взгляде на суть проблемы – это именно так.

Поскольку банками, предоставляющими основную массу ипотечных кредитов, являются государственные и окологосударственные банки, становится вполне очевидно, кто в конечном итоге является главным выгодоприобретателем всего этого процесса. Итог 3 – 0 в пользу государства.

Попробуем подвести некоторые итоги всему сказанному выше. План по снижению ставки по ипотечным кредитам до 8% годовых или ниже к началу 2020 года скорее всего так и останется планом. С большой степенью вероятности, в качестве основной причины, почему это не было сделано, Банк России сошлется на неблагоприятные внешнеэкономические условия.

Однако возможен и вариант, когда ставка по ипотеке будет снижена до предусмотренных значений. Это возможно в том случае, если Банк России по примеру своих старших партнеров также включит печатный станок. В этом случае избытка ликвидности, которую центральный банк вольет в коммерческие банки, могут быть снижены процентные ставки за привлекаемые у населения и предприятий средства вплоть до отрицательных значений в полном соответствии с современным зарубежным опытом и, как следствие, и ставки по ипотеке, чтобы отчитаться об успешном выполнении поставленной задачи.

Вне зависимости от того или иного пути, выбранного правительством и Банком России, гражданам страны это не сулит ничего хорошего, их уровень благосостояния продолжит снижаться. Ведь в правительственной программе и речи не идет о создании таких экономических условий, когда человек сам и без ипотечных кредитов мог не только содержать семью, но и в течение трех –пяти лет мог заработать себе на квартиру или дом.

Да, кстати. Стоит упомянуть, что за рубежом вроде как российский Сбербанк предлагает потенциальным заемщикам ипотечные кредиты по ставкам 1,5 – 2% годовых, которые местное население воспринимает как грабительские.

Мои книжки
«Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,
«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,
«Занимательная экономика»,
«Деньги смутных времен. Древняя история»,
«Деньги смутных времен. Московия, Россия и ее соседи в XV – XVIII веках»
можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396

Яндекс.Метрика





О серебре, недвижимости и ценах

На конец ноября 2018 года мировая цена унции (31,1 грамма) серебра была равна примерно 14,2 американским дензнакам за унцию. В пересчете на российский рубль это примерно 950 рублей. Кто-то может сказать, что по большому счету это сущие копейки. Тем не менее, в отличие от множества других металлов серебро продолжает оставаться драгоценным металлом, и, что интересно, несмотря на его столь низкую по сравнению с другими драгоценными металлами – золотом, платиной, палладием – цену, никто не ставит под сомнение этот факт.

Как показывает исторический опыт, цены различных товаров относительно твердых обеспеченных денег, обычно в этом качестве называется прежде всего золото, оказываются довольно стабильны на протяжении человеческой истории. Наиболее яркими примерами подобного состояния дел могут служить стоимость буханки хлеба или стоимость одежды «для джентльмена», которые остаются практически неизменными не то что на протяжении десятилетий, но веков и даже тысячелетий. Из более современных товаров в качестве примера можно привести стоимость барреля нефти в унциях золота. Она бывает чуть выше или ниже, но колеблется в ту или иную сторону вокруг одного и того же среднего значения.

В конце XIX века после демонетизации серебра о нем и его роли в качестве твердых обеспеченных денег вспоминают гораздо реже, хотя на протяжении веков именно серебро было в мире наиболее распространенными и ходовыми деньгами в повседневной жизни, тогда как золото использовалось главным образом властями и при крупных торговых операциях. Именно поэтому стоит привести один довольно показательный пример.

Около 2000 лет назад в Иерусалиме некий Иуда Искариот сдал некоего Иисуса Христа первосвященникам и получил за это тридцать сребреников. Под «сребреником» обычно понимается тирский шекель или статер. Это монета, весившая около 14 граммов и содержавшая 94% серебра, чеканилась в финикийском городе Тире между 126 годом до н.э. и 19 годом н.э. Монета интересна еще и тем, что именно ею рекомендовалось вносить храмовый налог, который каждый взрослый иудей обязан был платить Иерусалимскому храму. Таким образом, в пересчете на современные унции Иуда получил примерно 15 унций серебра (если быть точным, то 12,7 унций). В пересчете на современные валюты 15 унций равны примерно 215 американским дензнакам или 14,2 тысячам рублей. Сумма вроде бы по современным меркам совершенно ничтожная. Однако не все так однозначно.

В те времена на эти деньги можно было купить хороший дом с большим участком земли в пригороде Иерусалима. Если посмотреть на это количество серебра под несколько иным углом, то на протяжении веков 10 – 15 унций серебра были эквивалентны унции золота. Примерно пятнадцать веков спустя после описываемых выше событий, в средневековой Флоренции дом стоил унцию золота. Столько же сейчас стоит дом и в охваченной кризисом Венесуэле, и это, скорее всего, реальная цена недвижимости. Деревенский двор (дом и прочие постройки) в России на закате царского режима стоил пять рублей или 1/8 унции золота. Иными словами, это лишний раз подтверждает стабильность цен различных товаров относительно настоящих денег.

Случаи с Веймарской республикой, когда в разгар кризиса в 1922 – 23 годах за золотую монету в 20 марок (менее четверти унции золота) можно было купить дом, стоивший до Первой мировой войны 200 тысяч марок золотом, или когда на 50 американских долларов (чуть менее 2,5 унций золотом) можно было купить целые кварталы домов во Франкфурте, скорее всего были примерами перерегулирования рынка, когда рыночная цена была существенно ниже реальной стоимости таких объектов.

Если мы перенесемся уже в наше время, то стоимость таких объектов недвижимости – дом с участком земли - в том же Иерусалиме составляет примерно 2,5 – 3 миллиона евро или порядка 3 миллионов американских дензнаков. Поскольку и кусок земли, и дом, и унция серебра или золота так и остались землей, домом и унцией металла, несложно прикинуть, сколько реально может стоить унция серебра. Для Иерусалима – это 200 тысяч американских дензнаков за унцию.

Кто-то скажет, что это - нереальная величина, ведь даже золото в пересчете на баррель нефти или американские долги должно стоить дешевле. Представляется, что спорить по этому вопросу бессмысленно по одной причине. На сегодняшний день в условиях использования необеспеченных бумажных валют никто не знает реальной стоимости товаров и услуг. Ценообразование искажено настолько, что ответить на этот вопрос однозначно невозможно. Хотя с большой долей уверенности можно предположить, что подобная стоимость недвижимости под Иерусалимом, мягко говоря, сильно завышена.

Что же касается реальной текущей ценности унции серебра, то, вероятно, она наиболее близка к своей истинной рыночной стоимости в Венесуэле, где на унцию этого драгоценного металла можно купить продовольствие на месяц на целую семью.

Серебро было и остается драгоценным металлом, и, хотя его текущая рыночная стоимость существенно искусственно занижена международными спекулянтами, это не означает, что подобное состояние будет сохраняться вечно. Вполне вероятно, что именно серебро может оказаться в самом большом выигрыше в результате новой волны мирового экономического кризиса. Осталось лишь дождаться того, как будут развиваться события.

Мои книжки
«Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,
«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,
«Занимательная экономика»,
«Деньги смутных времен. Древняя история»,
«Деньги смутных времен. Московия, Россия и ее соседи в XV – XVIII веках»
можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396

Яндекс.Метрика





Некоторые размышления о личном пенсионном фонде

Проблемы на российском рынке недвижимости, и это касается прежде всего новостроек, проявляются все более и более отчетливо. Вряд ли иначе можно объяснить появление в относительно серьезных средствах массовой информации довольно забавных статей, одна из которых появилась, например, в газете «Ведомости». Она называлась «Как создать «личный пенсионный фонд» с помощью столичных новостроек» (https://www.vedomosti.ru/realty/blogs/2018/10/19/784112-pensionnii-fond-stolichnih-novostroek).

Подобная публикация явно ориентирована на совершенно неподготовленного читателя и заинтересована не в повышении его или ее благосостояния, а нацелена на то, чтобы ее заказчик имел возможность побыстрее сбагрить с рук имеющиеся построенные неликвиды. Будь это действительно серьезная, а не рекламная статья, направленная на привлечение покупателей, в ней также шла бы речь и о возможных рисках, которые связанных с подобной операцией, больше похожей в современных условиях на авантюру. Поэтому имеет смысл в данной заметке немного поговорить именно об этом.

Для начала об общем состоянии рынка недвижимости в Москве. Видим ли мы какой-то бум в покупках недвижимости в последние годы? Нет. Некоторый всплеск интереса к покупкам породили изменения, внесенные в законодательство, а также мировая нестабильность, но эти явления носят краткосрочный характер и принципиально картину не меняют. А это по большому счету - спад и затишье. Негативным фактором для рынка недвижимости является то, что строительство нового жилья продолжается весьма активно, а, следовательно, предложение, которое и так избытычно, будет еще больше увеличиваться и еще сильнее давить на цены как вторичного жилья, так и новостроек.

Другим негативным фактором является то, что можно много говорить об экономическом росте, но, когда его нет, а объемы производства в реальности снижаются, автоматически сокращается и покупательная способность населения. Спрос, может, и есть, но вот платежеспособного спроса – нет. Это касается прежде всего дорогих товаров, в том числе и недвижимости.

Снижение деловой активности ведет также и к тому, что происходит сокращение интереса и к аренде квартир. Поэтому сделанное в статье заявление, что «однокомнатную квартиру или студию в новом доме сейчас можно сдать в аренду за 57 800 руб. в месяц», следует понимать однозначно – можно сдать, а можно и не сдать. Сложно сказать, какую квартиру «сдавала» в аренду автор этой статьи, но при средней зарплате по стране в 43,5 тысячи рублей вряд ли найдется масса желающих снимать квартиру за 57,8 тысяч. Даже если у человека зарплата и 60 тыс. в месяц, ее все равно не снимут.

Следующим минусом этого проекта являются как коммунальные расходы, так и в еще большей степени налоги. В налоги мы можем включить и инфляцию, поскольку она представляет собой фактически скрытый налог. И коммуналка, и налоги имеют тенденцию к росту, тогда как стоимость недвижимости и ее аренда – к снижению. Поскольку и та, и другая нагрузка на население стабильно из года в год растут, в какой-то момент (если уже не сейчас) расходы на содержание недвижимости могут превысить доход от ее сдачи в аренду. Из инструмента, который должен теоретически приносить доход, он превратится в расходную статью, которая будет лишь увеличивать текущие затраты.

В этих условиях рассуждения о том, сколько будет стоить квартира через 20 лет, совершенно бессмысленны. Это в полной мере относится и к фактору инфляции. Что такое 100 рублей или 6 млн. рублей через 20 лет никому неизвестно. Можно на них будет купить квартиру, машину, рулон обоев или просто получить в морду – это большой вопрос, причем последний вариант, если ничего кардинально за эти годы не изменится, наиболее вероятен.

Еще интереснее в статье то, что она пробует заинтересовать подобной схемой людей, у которых нет достаточных средств для покупки квартиры, вовлекая их в ипотеку. Подход прост: застройщик получит потраченные им средства сразу, а заемщик будет расплачиваться годами. И это уже будет его головная боль, где взять средства на погашение ежемесячных процентов вне зависимости от того работает он или потерял работу, есть ли у него арендаторы или нет, здоров он или внезапно тяжело заболел. Строители свои деньги получили, а это уже проблемы заемщика, как он будет рассчитываться по своим долгам.

Короче, создать «личный пенсионный фонд» с помощью столичных новостроек обычному человеку вряд ли удастся. Поэтому можно подвести следующий итог броскому заголовку «Как создать «личный пенсионный фонд» с помощью столичных новостроек»: никак.

Однако, если у вас при стартовой сумме накоплений в 800 тыс.руб. есть возможность откладывать по 42,4 тыс.руб. ежемесячно, то это означает, что в текущих условиях вы можете приобрести примерно 9 унций золота сразу и покупать шесть унций металла ежегодно. За период в 20 лет это составит около 130 унций. Поскольку золото полностью отслеживает инфляцию, то долгосрочные сбережения в отличие от варианта с недвижимостью, которую необходимо к тому же постоянно обслуживать, оказываются наилучшим образом защищены. Нет головной боли о том, есть ли арендаторы или нет, где взять средства на налоги, коммуналку или проценты по ипотеке. Если уровень благосостояния растет, то величину отчислений в личный пенсионный фонд можно увеличить, если снижается, то уменьшить. Если же работа временно потеряна, то драгоценный металл дает возможность пережить этот сложный период без снижения уровня жизни. Также как и на пенсии.

Поэтому, если вы всерьез задумались о создании своего личного пенсионного фонда, стоит помнить одну простую истину: золото остается неизменным надежным инструментом сбережений на протяжении всей человеческой истории, что же касается недвижимости, то единственным надежным человеческим строением, которое не превратилось за века в руины, остаются лишь египетские пирамиды, но купить их, чтобы потом сдавать в аренду для формирования дополнительного пенсионного дохода, вам никто и никогда не предложит.

Мои книжки
«Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,
«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,
«Занимательная экономика»,
«Деньги смутных времен. Древняя история»,
«Деньги смутных времен. Московия, Россия и ее соседи в XV – XVIII веках»
можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396


Яндекс.Метрика





О недвижимости и деньгах

В России многие до сих пор рассматривают недвижимость как один из наилучших вариантов сбережений своих средств, отдавая именно ему предпочтение по сравнению со всеми остальными вариантами. Но так ли он действительно хорош особенно в современных условиях? Естественно речь не идет о случаях, когда абсолютно необходимо иметь свою собственную крышу над головой, но когда она уже есть, целесообразность вложений в недвижимость вызывает большие вопросы.

Если до кризиса 2008 года схема с покупкой квартиры на этапе котлована и последующей ее продажей по окончании стройки обеспечивала номинальный доход порядка 40 – 50%, то теперь такие времена прошли. Доходность снизилась до 20%.  В случае, если удалось угадать с площадкой и очень сильно повезет, то, наверное, удастся получить и 30%. Вопрос заключается лишь в том, за какое время, но об этом ниже. К тому же это лишь номинальный доход, из которого следует вычесть расходы по уплате налога на недвижимость по рыночной стоимости, который в дальнейшем будет только расти, дорожающие коммунальные услуги и взносы на капитальный ремонт. Все это дополнительно снижает эффективность вложений.

Не менее важно и то, что если до 2008 года рынок недвижимости был прежде всего рынком продавца, то теперь он стал рынком покупателя, и именно они во все большей степени диктуют на нем цены. Только в 2015 году российские цены на недвижимость в рублях снизились на 10 – 15%, а в американской валюте – на 35%. Поскольку покупатели кровно заинтересованы купить подешевле, то это оказывает понижательное давление на цены объектов недвижимости. Дополнительное давление вниз на цены оказывают и постоянно вводящиеся в строй все новые объекты. В результате покупатели квартир могут спокойно торговаться с продавцами на вторичном рынке и получать скидки в 20 – 30% от объявленной стоимости. Если продавцы заинтересованы именно в заключении сделки, а не в самом процессе продажи, они вынуждены соглашаться на эти требования, иначе в противном случае могут продавать свои дома, квартиры или земельные участки довольно долго.

Это еще один неприятный фактор, существующий сейчас на рынке недвижимости. Рынок стал малоликвидным. Продажа квартиры на вторичном рынке может занять больше года, а если речь идет о перепродаже квартиры в новостройке, то для получения расчетного 20 – 30% номинального дохода может понадобиться не менее 2 – 3 лет. В этом случае подобная инвестиционная операция становится малоэффективной, поскольку оказывается близкой по своей доходности с обычными банковскими вкладами (примерно 10% годовых), но несет в себе гораздо больше рисков по сравнению с ними. К тому же нет никаких оснований полагать, что в ближайшие два – три года произойдут какие-то кардинальные перемены на рынке недвижимости, и  платежеспособный спрос внезапно вырастет. Для этого необходим прежде всего экономический рост, а его-то на ближайшие три года правительство даже не планирует.

Свое негативное влияние на рынок недвижимости оказывают также заявления и действия Банка России и министерства финансов, направленные на снижение процентной ставки. Поскольку эти шаги влекут за собой и дальнейшее понижение ставок по ипотечным кредитам, потенциальным заемщикам оказывается выгоднее немного подождать с приобретением квартиры или дома и за счет этого заметно сэкономить на процентах по ипотеке.

Платежеспособный спрос на рынке недвижимости продолжает устойчиво снижаться. Именно об этом свидетельствует падение количества сделок. В Москве в 2015 году число сделок со вторичным жильем сократилось на 30%, тогда как с новостройками – на 18%. Неудивительно, что число выставленных на продажу квартир в результате выросло  почти в 1,5 раза.

Если же объект недвижимости уже находится в чьей-либо собственности, у его владельца выбор оказывается довольно ограниченным: ждать, продать или сдать в аренду. Первый вариант подходит тем, у кого есть финансовые возможности спокойно его содержать, оплачивая налоги, коммунальные услуги и прочее. Второй вариант, вероятно, имеет смысл либо в случае, когда в сравнительно близкой перспективе (примерно полгода – год) его владельцу может понадобиться крупная сумма, либо в случае невозможности по тем или иным причинам содержать его. В случае же срочной продажи недвижимости надо четко представлять себе, что без значительной скидки быстро продать его вряд ли удастся. И, наконец, остается третий вариант – сдать квартиру в аренду.

Сдача квартиры в аренду в современных условиях снижающегося рынка – шаг довольно неоднозначный. Если раньше пассивный доход собственника составлял примерно 7 – 8% годовых, то теперь максимально, на что можно рассчитывать – это 4 – 6% годовых. Помимо этого перед сдачей квартиры в аренду, и особенно в новостройке, необходимо сделать ремонт. Это дополнительные затраты. К тому же нет никаких гарантий, что даже после краткосрочной аренды квартиры (арендаторы бывают разные) не понадобится делать еще один новый ремонт, что еще больше снижает, а то и выводит в минус эффективность данного мероприятия. Даже если этого и не понадобится, то потребуется не менее одного – полутора лет, чтобы отбить первоначальные расходы. В дальнейшем эти сроки скорее всего будут лишь расти.

Порадовать владельцев российской недвижимости может в текущей обстановке лишь одно: они в этом не одиноки. Ситуация с недвижимостью ничуть не лучше и в других ведущих странах мира. Кризис на рынке недвижимости продолжается, а в случае каких-то серьезных потрясений на мировом или внутреннем рынке скорее всего еще больше усугубится. Происходящее на нем сейчас – это лишь преддверие новой волны кризиса, начавшегося в 2008 году.

Цены на недвижимость сейчас ведут себя в точности так, как им это и положено в кризис. Они снижаются, и чем сильнее будет кризис, тем больше они могут упасть.  В номинальном выражении в той или иной находящейся в обращении бумажной необеспеченной валюте они могут взлететь до небес, но их цена в твердых обеспеченных деньгах, которыми исторически было золото (и серебро), неизбежно упадет. Одним из наиболее ярких примеров подобного развития событий в условиях обращения бумажной необеспеченной валюты (а немецкая бумажная марка тех времен ничем по своей сути не отличается от всех современных российских, американских, европейских и прочих валют) может служить Веймарская Германия 1923 года с захлестнувшей ее гиперинфляицей. И хотя цены на недвижимость в бумажных марках тогда и взлетели вверх, покупательная способность самой бумажной валюты относительно мировых денег – золота становилась все более ничтожной. Тогда за золотую монету в 20 марок (это менее 8 грамм золота 900-ой пробы) можно было купить дом, стоивший до начала Первой мировой войны 300 тысяч марок золотом, а иностранные студенты за 50 долларов (тогда это было примерно 2,5 унции или около 75 граммов золота) покупали целые кварталы домов во Франкфурте-на-Майне.

Это наиболее яркие примеры, но точно также вели себя цены на недвижимость в России и в 2008 году. Падение было не столь катастрофическим, но достаточно впечатляющим. Если на покупку приличного по своим размерам и недешевого дома в ближайшем Подмосковье (а фактически в Москве) до кризиса 2008 года требовался эквивалент примерно 1,5 тысяч унций драгоценного металла, то уже через год его можно было купить менее чем за 500 унций. Исторический опыт свидетельствует, что перед острой фазой кризиса, а к ней мы вновь все больше приближаемся, лучше всего находиться в твердых обеспеченных деньгах, поскольку на них после кризиса можно будет купить гораздо больше товаров, включая и недвижимость, чем до него. Вряд ли и на этот раз что-то будет иначе.

Мои книжки
«Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,
«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,
«Занимательная экономика»,
«Деньги смутных времен. Древняя история»,
«Деньги смутных времен. Московия, Россия и ее соседи в XVXVIII веках»
можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396

Яндекс.Метрика





О недвижимости, дефляции и инфляции

По данным различных опросов общественного мнения, основная масса российских граждан считает покупку недвижимости наиболее предпочтительным видом вложений имеющихся у них средств. С учетом того, что проблемы с жильем в нашей стране до сих пор полностью не решены, покупка собственной недвижимости, чтобы иметь собственную крышу над головой или улучшить свои жилищные условия, представляется вполне разумным шагом. Сложно найти что-либо более разумное для покупки, когда люди покупают жилье для себя и своих близких.

Однако у нас есть довольно большая группа населения, которая рассматривает покупку жилья, как коммерческий инструмент. Купленная квартира или квартиры затем будут сдаваться, а арендная плата (или рента от сдачи жилья) будет формировать денежный поток и прибыль для арендодателя. В этом плане сдача в аренду жилья или коммерческой недвижимости в основе своей мало чем отличаются друг от друга. В условиях растущего рынка и низких процентных ставок приобретение такой недвижимости с помощью банковского кредита выглядит особенно привлекательным, если арендная плата превышает выплаты по кредиту. В итоге владелец купленной таким образом в кредит квартиры через несколько лет фактически может получить ее практически даром, не затратив ни копейки. Все это выглядит крайне привлекательным для потенциальных покупателей, и, вероятно, совокупность этих факторов влияет на то, что российские граждане предпочитают вкладываться в недвижимость. Это их право, но в современных условиях покупка квартиры как коммерческое предприятие оказывается далеко не столь простым и однозначным, как кажется на первый взгляд.

Вероятно, рынок жилой недвижимости является самым показательным в плане того, как в условиях экономического спада и обесценивания бумажных необеспеченных валют одновременно проявляются такие экономические явления как дефляция и инфляция. Причем оба этих процесса одинаково негативно отражаются на владельцах недвижимости. Сначала о дефляции. С этим все обстоит довольно просто. Стоимость недвижимости существенно снижается, и этот процесс идет с начала кризиса в 2008 году. Несмотря на практически безостановочную печать денежных знаков центральными банками по всему миру, недвижимость, по крайней мере, до тех пор, пока не начнется активное восстановление и рост экономики, продолжит дешеветь. Никакие заклинания разнообразных риэлтеров не способны остановить этот процесс, несмотря на то, что количество валюты становится все больше и больше. Другим не менее существенным моментом является то, что в условиях экономического спада и сокращения количества рабочих мест население беднеет, и арендаторы оказываются вынужденными урезать свои расходы на аренду жилья. Это ведет к сокращению денежных потоков и потенциальной прибыли, на которую мог рассчитывать арендодатель. Таким образом, арендодатель недвижимости одновременно несет и капитальные, и текущие потери. Наряду с падением стоимости самой недвижимости удлиняется и период, когда данное приобретение за счет арендной платы сможет отбить изначальные расходы.

Что же касается инфляционных процессов, то они также играют против собственника недвижимости. Если она была куплена в кредит, то ставка по кредиту может быть пересмотрена банком в сторону повышения. В условиях снижения арендной платы возможна ситуация, когда этих ежемесячных платежей может оказаться недостаточно для погашения процентов и/или части основной суммы по кредиту, и эту недостающую часть придется изыскивать из каких-то иных источников. В результате статья доходов плавно становится статьей расходов. Если же недвижимость приобреталась на свои собственные средства, то все равно свое негативное влияние на доходы арендодателя оказывают постоянно растущие цены на содержание недвижимости и коммунальные платежи. В условиях ухудшающегося положения на рынке аренды влияние этой составляющей может заметно возрастать. В отличие от коммунальных расходов постоянный рост налогового бремени на владельцев недвижимости оказывает свое прямое и непосредственное влияние.  Как свидетельствует исторический опыт, в условиях ухудшающегося экономического положения налоги на недвижимость являются одной из основных статей, которую повышает государство. В отличие от финансовых средств недвижимость в карман не спрячешь, и чем она дороже, тем больше с нее можно взять налогов. То же самое может относиться и к арендным платежам, когда сдача в аренду оформлена официально.

В результате покупка недвижимости для ее дальнейшей сдачи в аренду при всей своей внешней привлекательности оказывается одновременно подверженной как дефляции, так и инфляции, а при дальнейшем ухудшении экономической обстановки как в стране, так и в мире может оказаться не столько приносящей прибыль владельцам, сколько требующей постоянных дополнительных финансовых вложений. И перед такой покупкой стоит четко представлять себе, готовы ли вы ввязываться в подобное предприятие, какие убытки готовы нести, и за счет каких средств будут закрываться возможные финансовые дыры. Если же вы к этому не готовы, то имеет смысл поискать какое-то иное направление для вложения своих свободных средств.

Мои книжки
«Крах «денег» или как защитить сбережения в условиях кризиса»,
«Золото. Гражданин или государство, свобода или демократия»,
«Занимательная экономика»,
«Деньги смутных времен. Древняя история»,
«Деньги смутных времен. Московия, Россия и ее соседи в XV – XVIII веках»
можно прочитать или скачать по адресу http://www.proza.ru/avtor/mitra396

23.10.2013 на канале «РЕН-ТВ» вышла передача «Нам и не снилось: грязные тайны большой политики», в которой я также принимаю участие. Ее можно посмотреть либо на сайте «РЕН-ТВ», либо по следующей ссылке - http://www.youtube.com/watch?v=r5fl1qqRUdo

Яндекс.Метрика